जग्गाको वर्गीकरणः जनताको समस्या, बर्तमान अवस्था र चुनौतीहरु
-पुरुषोत्तम गजुरेल
सर्वसाधारण र जग्गा व्यवसायीहरुबीच अन्योलता कायमै रहँदा सरकारले जग्गाको खण्डीकरण र कृषियोग्य जमिनमा बस्ती विकास रोक्ने गरी भू–उपयोग नियमावली जारी गरेको छ । यसअघि जारी भएको भू–उपयोग ऐन, २०७६ कार्यान्वयनका लागि नियमावली जारी भएको हो । प्राकृतिक विपद् र मानव सृजित जोखिमहरुको सुरक्षित र दिगो व्यवस्थापनलाई समेत ध्यान दिनुपर्ने आवश्यकता महसुस गर्दै तर्जुमा भएको राष्ट्रिय भू–उपयोग नीति, २०७२ को उद्देश्यअनुरुप भूमिको वर्गीकरण, समुचित उपयोग र प्रभावकारी व्यवस्थापनको माध्यमबाट अधिकतम र दिगो लाभ हासिल गर्न बनेको भू–उपयोग ऐन, २०७६ र भू–उपयोग नियमावली, २०७९ को व्यवस्थाअनुसार स्थानीय तहले आफ्नो सीमाभित्र रहेका जमिनको वर्गीकरण गर्न अलमलमा परेको देखिएको छ ।
सरकारले भू–उपयोग नियमावली, २०७९ जारी गरे पनि जग्गा वर्गीकरणका लागि उपयुक्त आधार नबनाएकाले जग्गाको अंशबण्डा, प्लटमिलान, कित्ताकाट, जग्गाधनि र मोहीबिचको बाँडफाँड, हालसाविक र रजिष्ट्रेसनलगायतका काम रोकिएका छन् । यो बिना तयारीको निर्देशनले सर्वसाधारणले दुःख पाउन थालेका छन् । त्यसैले, भू–उपयोग नियमावली ल्याउनु सकारात्मक भए पनि बिना तयारी ल्याइएकाले यसले अर्थतन्त्रलाई समेत प्रभावित पार्ने देखिएको छ ।
नियमावली अनुसार जग्गा वर्गीकरणको जिम्मा स्थानीय तहको हो, तर हालसम्म कुनै पनि स्थानीय तहले पुर्ण रुपमा जग्गाको वर्गीकरण गरेको पाईएको छैन । कार्यविधि कार्यान्वयनमा ल्याए पनि स्थानीय सरकारलाई यसबारे औपचारिक जानकारी छैन । भू–वर्गीकरणका लागि उनीहरुसँग क्षमता पुग्छ कि पुग्दैन भन्ने पनि स्पष्ट छैन । यससम्बन्धमा स्थानीय सरकारलाई तालिम दिनसमेत आवश्यक देखिन्छ । तर, यी आधारभूत कामै नगरी सरकारले निर्देशन दिएकाले अहिले जग्गाको किनबेच ठप्प छ । कृषि र गैरकृषि क्षेत्रका रुपमा जग्गा वर्गीकरण नगरिएकाले मालपोत कार्यालय र नापी कार्यालयले जग्गाको कित्ताकाट गर्न नमानेपछि जग्गा रजिष्ट्रेशनको काम लगभग ठप्प जस्तै भएको छ ।
त्यसो त, बैंकहरुलाई पनि जग्गा धितोमा कर्जा प्रवाह गर्न रोक लगाइएको थियो पछी अदालतको अन्तरीम आदेशले दृष्टिबन्धकीको काम भने अल्पकालिन समयको लागि खुलेको देखिन्छ। जग्गाको वर्गीकरण नभएकाले रजिष्ट्रेसन पासलगायत काम गर्न मालपोतको हात बाँधिएको छ । त्यसैले, अहिले जग्गा कारोबार गुजुल्टिएको छ र तत्काल समाधान भइहाल्लाजस्तो पनि देखिँदैन । जग्गा वर्गीकरणको असर निकै दूरगामी हुने भएकाले तत्कालै यस्तो काम स्थानीय सरकारले गरिहाल्ला भन्ने पनि देखिँदैन । अहिले देखिएको समस्या चाँडो समाधान गर्न सरकारले ढिलाइ गर्नुहुँदैन । यसमा जति ढिला गर्यो उति नै समस्या थपिँदै जाने देखिएको छ ।
कृषि क्षेत्र, आवासीय क्षेत्र, व्यावसायिक क्षेत्र गरी विभिन्न १० वटा क्षेत्रका रुपमा भूमिलाई वर्गीकरण गरी व्यवस्थापन गर्ने, भू–उपयोग क्षेत्र नक्सा तयार गर्ने, योजना तर्जुमा गर्ने, जग्गाधनी श्रेस्ता र प्रमाणपुर्जा अद्यावधिक गर्नुपर्ने, भू–उपयोग परिवर्तन गर्न नहुने, जग्गाको खण्डीकरण नियन्त्रण तथा चक्लाबन्दी गर्ने, आवासीय क्षेत्रबाहेकका क्षेत्रमा घडेरी विकसित गर्न नपाइने व्यवस्था ऐनमा रहेको छ ।
संघीय भू–उपयोग परिषद्, प्रदेश भू–उपयोग परिषद्, स्थानीय भू–उपयोग परिषद्समेतको भू–उपयोग कार्यान्वयन संरचना ऐनले व्यवस्थापन गर्दै सम्बन्धित गाउँपालिका वा नगरकार्यपालिकाको अध्यक्ष वा प्रमुख अध्यक्ष रहने गरी कार्यान्वयन समितिको समेत परिकल्पना यस ऐनमा रहेबाट ऐन कार्यान्वयनतर्फ जिम्मेवार बनाउनका लागि संघदेखि स्थानीयसम्म चुस्त संरचना बनाएको पाइन्छ । भूमि व्यवस्थासम्बन्धी विषय हेर्ने मन्त्रालयले प्रत्येक स्थानीय तहको भू–उपयोग नक्सा १ वर्षभित्र तयार गरी हस्तान्तरण गर्नुपर्नेछ । यसरी तयार भएको नक्सा स्थानीय भू–उपयोग परिषद्ले आवश्यकताअनुसार अद्यावधिक गरी लागू गर्न सक्ने व्यवस्था भएबाट स्थानीय तहलाई मुख्य जिम्मेवार बनाएको पाइन्छ ।
स्थानीय तहले आवश्यकता, भू–उपयोग क्षेत्रको नक्सा, वर्गीकरणको आधार, मापदण्ड र क्षेत्रफलका आधारमा वर्गीकरण गर्नेछ । अनि, भू–उपयोग क्षेत्र वर्गीकरण नभएको स्थानीय तहमा कृषियोग्य जग्गा संरक्षणका लागि ६ महिनाभित्र चारकिल्ला खुलाई कृषि क्षेत्र तोक्नुपर्ने छ । अनि, स्थानीय तहले कृषिको आधुनिकीकरण, यान्त्रीकरण, व्यावसायीकरण, सामूहिक खेती तथा सार्वजनिक खेती गर्ने प्रयोजनका लागि जग्गाधनीको सहमतिमा एकीकरण गर्ने कार्यक्रम अघि बढाउने व्यवस्था छ ।
आवासीय प्रयोजनका लागि वर्गीकरण गरिएको क्षेत्रबाहेकका अन्य क्षेत्रमा कुनै पनि प्रयोजनले व्यावसायिकरुपमा घडेरी विकसित गर्न र बिक्रीवितरण गरेमा कसुर गरेको मानिने व्यवस्था रहेको छ। तीजग्गा कारोबारकालागि सम्बन्धित स्थानीय भू–उपयोग परिषद् (स्थानीय कार्यपालिका)को सिफारिस पनि आवश्यक पर्छ, यसअघि यस्तो व्यवस्था थिएन।
स्थानीय निकाय (वडा कार्यालय)को सिफारिसका आधारमा जग्गाको कारोबार गर्न पाइन्थ्यो। भर्खरमात्रै स्थानीय तहको निर्वाचन सम्पन्न भएकाले हरेक तहमा स्थानीय भू–उपयोग परिषद्ले काम सुरू गर्न पाएको छैन।सरकारको निर्देशनअनुसार मालपोत कार्यालयले जग्गाको वर्गीकरणसहितको सिफारिस माग्ने र स्थानीय भू–उपयोग परिषद्ले सिफारिस नदिँदा सेवाग्राही मर्कामा परेका हुन्।
तोकिएको अधिकारीलाई अदालतमा भएसरहको अधिकारको व्यवस्थासहित, भू–उपयोग नक्सा र भू–उपयोग योजनाबमोजिम कार्य नगर्ने कसुरदारलाई १ लाखदेखि ३ लाखसम्म जरिवाना गरी त्यस्तो जग्गा ६ महिनाभित्र साबिकबमोजिम भू–उपयोग कायम गर्ने व्यवस्था ऐनले गरेको छ ।
जग्गा वर्गीकरणका लागि समय लाग्ने भएकाले आगामी ६ महिनाभित्र आफ्नो सिमानाभित्र रहेको जग्गालाई कम्तीमा कृषि र गैरकृषि गरी वर्गीकरण गर्नुपर्ने र दीर्घकालमा नियमावलीमा तोकिएबमोजिम वर्गीकरण गर्नुपर्ने निर्देशन सरकारले स्थानीय भू–उपयोग परिषद्लाई दिएको छ। जग्गाको वर्गीकरण नहुँदासम्म कित्ताकाट गरेर हुने जग्गाको कारोबारमा स्थानीय भू–उपयोग परिषद्ले स्पष्टरुपमा सम्बद्ध जग्गा कृषि वा गैरकृषि हो भनेर सिफारिस गर्नुपर्ने व्यवस्था सरकारले गरेको छ।
नयाँ नियमावलीमा एउटा उद्देश्यमा वर्गीकरण गरिएको जग्गा अर्को प्रयोजनमा उपयोग गर्न नपाइने व्यवस्था छ । अर्थात्, अब जग्गालाई कृषि, आवास, उद्योग आदि क्षेत्रका रुपमा विभाजन गरिनेछ । कृषि क्षेत्रमा वर्गीकरण भएको जग्गा कृषिमा मात्र प्रयोग गर्नुपर्नेछ । जग्गाको खण्डीकरणलाई रोक्न खोजिएको छ ।
कृषियोग्य जमिनलाई काठमाडौँ उपत्यकामा ५०० वर्गमिटर (करिब १५ आना ३ पैसा) भन्दा सानो हुने गरी टुक्र्याउन पाइने छैन ।तराई र भित्री मधेसमा भने ६७५ वर्गमिटर (करिब दुई कट्ठा)को सीमा तोकिएको छ । यी दुई ठाउँबाहेक अन्यत्र १ हजार वर्गमिटर (एक रोपनी १५ आना)को नियम बनाइएको छ । आवासीय क्षेत्रका लागि १३० वर्गमिटर अर्थात् करिब चार आना डेढ दामभन्दा कम हुने गरी टुक्र्याउन नमिल्ने बनाएको छ । ५०० वर्गमिटरभन्दा सानो कित्ताको जग्गा भए चौडाइभन्दा लम्बाइ चार गुणाभन्दा बढी हुने गरी टुक्रा बनाउन पाइने छैन ।अझै स्थानीय तहले चाहेमा त्योभन्दा बढी क्षेत्रफलभन्दा सानो नहुने गरी मापदण्ड बनाउन सक्नेछ ।
भू–उपयोग कार्यक्रम लागू भएको स्थानीय तहमा जग्गाधनी प्रमाणपुर्जा ९लालपुर्जा० अद्यावधिक गर्नुपर्नेछ । अब लालपुर्जामा उक्त जग्गा कस्तो हो भनी वर्गीकरण गरी अद्यावधिक गरिनेछ । त्यसका लागि जग्गाधनीले आफ्नो सक्कली लालपुर्जासहित निवेदन दिनुपर्नेछ र अद्यावधिक भएको लालपुर्जा पाउनेछन् । अनि,जग्गाको कर र तिरो पनि वर्गीकरणअनुसार फरक–फरक हुनेछ । अर्थात कृषि क्षेत्रको जग्गा भन्दा गैह्र कृषी क्षेत्रको जग्गाको बार्षिक कर तुलनात्मक रुपका कयौं गुणा बढी हुनेछ।
वर्गीकरण भएको स्थानीय तहमा लालपुर्जा अद्यावधिक गर्न अनिवार्य हुँदैन । तर, जग्गाधनीले निवेदन दिएर आफ्नो लालपुर्जामा वर्गीकरण भएको क्षेत्रसमेत जनिने गरी कम्प्युटरकृत लालपुर्जा लिन पाउँछन् ।कुनै पनि जग्गाधनीले एउटा वर्गीकरणमा परेको आफ्नो जग्गा अर्को प्रयोजनमा प्रयोग गर्नुपरेमा आधार र कारण खुलाई पेश गर्नुपर्नेछ । अनि, त्यस्तो निवेदन स्थानीय, प्रादेशिक र संघीय भू–उपयोग परिषद्ले स्वीकृति दिएपछि मात्र वर्गीकरण परिवर्तन हुनेछ । यसले जनतालाई अनावश्यक दुःख तथा प्रशासनिक अनियमितता तथा भ्रष्ट्राचार समेत मौलाउन सक्ने चुनौति थपिदिएको छ।
तत्कालै जग्गा कारोबार रोक्नुभन्दा जग्गा वर्गीकरणमा स्थानीय तहलाई समय दिन सकिन्थ्यो । हठात् यसरी नियन्त्रण गरिँदा सर्वसाधारणमा निकै नकारात्मक सन्देश जान सक्छ । अतः सरकारले अबदेखि जनसरोकारका विषय उठाउँदा तथ्यपरक र यथार्थपरक हुने गरी कार्यान्वयन गर्नुपर्छ । समयमा अवधि तोकेर त्यसको कार्यान्वयन गर्नुपर्छ र यसको पालना नभएको देखिए कारबाहीको डन्डा बर्साउनु पनि अन्यथा मान्न सकिँदैन ।
यसरी जग्गाको कारोबार रोकिँदा अर्थतन्त्रमा समस्या पर्न सक्छ र यसमा आश्रीत करीब ५० लाखभन्दा बढी सर्वसाधारणको दैनिक घर-व्यवहार चलाउन पनि ठूलो समस्या छ । जग्गा कारोबार घरव्यवहार चलाउन निकै मत्वपूर्ण हुने भएकाले यस्तो कारोबार रोकिँदा निम्तिने समस्या त अझै धेरै हुन्छन् ।जग्गाको वर्गीकरण कहिलेसम्म भइसक्ने हो स्पष्ट छैन । यो नहोउन्जेल मालपोत कार्यालयले कामै गर्न नपाउने अवस्था छ । त्यसैले, सरकारले यो निर्देशन दिन निकै हतार गरेको देखिन्छ । बिनातयारी निर्देशन जारी गर्दा जग्गा किनबेचको काम नै ठप्प हुन पुगेको छ, जुन कुनै पनि हालतमा हुनुहुँदैन । कित्ताकाट भइसकेका टुक्रा जग्गाहरु, घडेरी बनिसकेका जग्गाहरुसमेत बर्गिकरण पश्चात व्यवसायीक क्षेत्र र आवास क्षेत्र तोकिएको र अन्य क्षेत्र तोकिएको जग्गाको मुल्यमा निकै ठुलो अन्तर हुन सक्ने भएकोले जग्गा कारोबार पुर्णरुपमा रोक लगाए बराबरको अवस्था देखिएको छ ।
स्थानीय सरकारका प्रतिनिधिहरुले भूमि प्रशासनका कामहरु पालिकाबाट सुरूवात गर्नका लागि खास पहल र चासो लिएको देखिँदैन । उनीहरु कानुनलाई दोष देखाएर अथवा माथिबाट पठाएनन् हामीले के गर्नु त भन्दै पन्छिएको मात्र देखिन्छ । स्थानीय तहलाई प्राप्त स्रोत विकास निर्माणमा बढी केन्द्रित भयो, भूमि प्रशासनसँग सम्बन्धित सेवा सुचारू गर्नका लागि स्रोत व्यवस्थापनमा चासो कम भयो । हुन त, भूमिसुधारलाई चुनावी एजेन्डा मात्र बनाइँदै आएको कारण पनि यसलाई साँच्चै कार्यान्वयनमा लैजानका लागि एउटा चुनौतीको विषय बनेको स्वयं जनप्रतिनिधिहरु स्वीकार गर्छन्, यो पनि एउटा चुनौती हो ।
कानुनहरु निर्माण गर्ने तर त्यसलाई व्यवहारतः कार्यान्वयनमा लैजान सक्रिय नहुने जनप्रतिनिधिहरुको कारणले पनि अपेक्षाकृत भूमि प्रशासनका कामहरु अघि बढ्न सकेको छैन । स्थानीय तह आफैँले गर्न सक्ने भूमि प्रशासनको कामहरुमध्ये भू–उपयोग ऐन, २०७६ को व्यवस्थाअनुसार स्थानीय भू–उपयोग परिषद् गठन गरी आफ्नो परिवेश सुहाउँदो भू–उपयोग योजना तर्जुमा गरी कार्यान्वयनमा लैजान सक्ने व्यवस्था छ । तर, हालसम्म सो काम पनि स्थानीय तहले गर्न सकेको देखिएन । यसका लागि स्थानीय तहसँग सक्षम जनशक्ति र पर्याप्त चासो पनि देखिँदैन ।
यसैले, अब स्थानीय तहबाट जनचाहनाअनुसार घरजग्गासँग सम्बन्धित सम्पूर्ण प्रशासनिक कार्य गर्ने व्यवस्था सुरूवात गर्नु जरूरी छ । जग्गाको नामसारी, संशोधन, क्षेत्रफल सुधार, दाखिला खारेज, जग्गाको लगत कट्टा, जग्गा प्राप्ति तथा अन्य जग्गा प्रशासनका मुद्दाहरुका कामहरु स्थानीय तहबाट नै सम्पादन गरिने व्यवस्था अवको स्थानीय तहको कार्यनीति हुनु जरूरी छ ।
स्थानिय भु- उपयोग परिषद गठन गरी भु-उपयोग कार्यान्वयन समिति गठन हुन नसकेको काठमाण्डौ जिल्लाको तारकेश्वर नगरपालिकामा मात्रै हाल जग्गा प्लटिङ गर्ने उद्येश्यले करीब ३ अर्व रुपैयाँ भन्दा बढी बैना कारोवार रहेकोले देशभरीको अवस्था कस्तो होला सहजै अनुमान गर्न सकिन्छ। यस विषयमा स्थानीय तहका जनप्रतिनिधिहरुको पनि उचित ध्यान जानुपर्छ । चुनौतीहरु धेरै छन्, यद्यपि स्थानीय सरकारसँग अवसरहरु पनि प्रशस्तै छन् । नेपालको बढ्दो जनसंख्या, आन्त्तरिक बसाइसराई, अव्यवस्थित र बढ्दो शहरीकरणलगायतका कारणले कृषियोग्य जमिन, वनजंगल, सरकारी, सार्वजनिक जग्गा तथा विभिन्न प्राकृतिक स्रोतहरुको अतिक्रमण हुनगई खाद्य सुरक्षा, वातावरणीय सन्त्तलुन र दिगो विकासमा चुनौती देखा परेका छन् । स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण नगरेसम्म कित्ताकाट गरी जग्गा बिक्रीवितरण गर्न नपाइने भएकोले यसले मालपोत कार्यालयहरुले संकलन गर्ने राजश्व अत्याधिक रुपले घट्ने प्रत्येक स्थानिय तहको आन्तरीक आय समेत घट्न गई बजेट अभाव हुने कारणले स्थानिय तहको विकास निर्माणको काम रोकिन पुग्ने र राष्ट्र बैकको मौद्रीक नितीले समेत घर-जग्गा कर्जाको सिमालाई ५०५ बाट घटाएर ३०५ मा झारेर झनै ठुलो समस्यालाई जन्म दिएको बर्तमान परिस्थितीमा घरजग्गाको मन्दीको असर समग्र क्षेत्रमा तत्काल देखिन धेरै समय लाग्दैन। यसले समग्र देशको अर्थतन्त्र नै प्रभावित हुने जोखिम पनि रहेको छ । साथै यसले जनताको संविधान प्रदत्त मौलिक हक अन्तर्गत रहेको सम्पत्तीको हक समेत हनन हुने अवस्था सृजना भई जनताले ठुलो आन्दोलन गर्ने अवस्था समेत नआउला भन्न सकिन्न। त्यसैले, स्थानीय तहले हाललाई कृषी र गैह्रकृषी क्षेत्र यकिन गरी मालपोत कार्यालयहरुलाई सिफारीस पठाएर जग्गाको कित्ताकाटको कार्य सुचारु गर्नको लागि सहजिकरण गर्ने र छिटोभन्दा छिटो आ-आफ्नो परिवेश अनुकुल जग्गाको वर्गीकरण गरेर अघि बढ्नुको विकल्प छैन ।
